大数据！郑州1/3写字楼空置 商业库存去化率飙至88个月

调控之下，2017住宅市场逐步转冷，商业地产再次回归聚光灯下，虽然有热度渐升之势，但诸如写字楼空置率、去库存等压力仍在。岁末年初，各类盘点数据接踵而至，各色口径、角度之下也呈现出市场不一样的温度。

2016年，郑州住宅市场屡上热点的同时，商业地产板块却保持“低调”姿态。在各色新政来袭之下，2016年郑州商业地产“成绩单”能打几分，也成为热议话题。

1月16日，戴德梁行举行郑州2016年房地产市场年终盘点暨发布会，从政策、土地、住宅、写字楼、零售等几个方面回顾了2016年郑州房地产市场的发展情况，同时对2017年郑州房地产市场发展做出预测。

数据显示，郑州商业地产“去库存”依然任重道远。与郑州住宅市场供不应求局面不同，郑州商业板块销售持续供大于求，截止2016年11月，郑州商业库存去化周期预测值为88个月，办公楼去化周期为20个月。

先看郑州商铺年终“成绩单”

先看大郑州的购买力有多强：数据显示，2014年、2015年、2016年1-11月郑州社会消费品零售总额同比增长分别为12.7%、11.5%、11.3%，明显高于同期全国增幅。反映到市场上，尽管年内主城区新增两个优质零售项目（惠济区万达项目、锦艺购物官场C区），但由于新增项目招商效果较好，并未给郑州零售市场空置面积带来扩增的影响。

截至2016年末，郑州优质购物中心空置率较去年同期小幅下降0.4个百分点至3.8%。另据郑州商业观察数据，2017年郑州优质商业将在现有的160万平方米的基础上，再新增52万平方米（实际营业面积），包括熙地港、海马海汇中心等多个项目都将开业。

良好的市场态势也让优质商业项目在租金方面更有议价力。据了解，2016年年末市场平均租金总体保持平稳，但不同商场有升有降。至2016年四季度，全市优质商业首层平均租金为每平方米每月512元，同比增长4.6%。其中，以扣点经营为主的商场首层平均租金收益每平米每月696元；以固定租金经营为主的商场首层平均租金约为每平方米每月327元。

与此同时，更多大品牌加码郑州。比如说，Dior、fresh、CPB等高端护肤化妆品牌搬来郑州；悦诗风吟、伊蒂之屋、雪花秀等化妆品门店扩充门店。除此之外，餐饮业在购物中心及百货商场内的比重也在与日俱增，全年累计共新增或调整178个餐饮品牌。其中，于2016年末开业的郑州惠济万达广场便汇聚了81家餐饮品牌，而这里有超过一半的餐饮品牌为首次进驻郑州或首次进驻郑州北区。

对于接下来的市场走势，戴德梁行郑州公司副总经理巴然认为：2017年郑州零售市场在品牌调整上将继续保持总量上升及趋于个性化定向招商，且随着非核心商圈内多达数十个购物中心的陆续开业，区域型及社区型商业在接下来一段时间内都将持续发热，具有特色的餐饮及娱乐品牌入驻购物中心的比例也将有所提升，使得零售商业市场分化的需求逐步得到填充和拓展。与此同时，在**持续冲击及新项目开业分散部分客流的潜在影响下，市场也有可能会呈现出两极分化的现象。

再聚焦郑州写字楼板块

数据显示，2016年，郑州甲级写字楼累计净吸纳量为244283平方米，较去年末同比增长68.21%。与此同时，其供应量依然在加码，据戴德梁行数据，郑州写字楼全年新增供应量53万㎡，其中高铁片区占“大头”，体量占整体新增供应的84%；与此同时，年末郑州甲级写字楼保持增势，存量已升至207.8万㎡。值得注意的是，这些“新面孔”集中在年末登场，市场吸纳未能及时跟上，这也导致年末整体空置率的进一步回升至33.6%。

从行业分布来看，在已成交的写字楼上，金融、专业服务、能源地产、批发/零售/贸易公司等依然是写字楼的主力客户。与此同时，电子商务类企业入驻郑州甲级写字楼的数量也呈现出上升趋势，未来郑州甲级写字楼租户类型或将更加多样化。据统计，受“青睐”写字楼中，除了靠高素质物业引流的“新生军”受欢迎，一些楼龄大，但仍不断改进，提升管理服务水平的“年长”写字楼依然“挽留”了许多业主心。预计2017年内资企业仍将是郑州甲级写字楼的大主顾。

再看租金方面，全市甲级写字楼平均租金同比去年末下降1个百分点，郑东CBD板块因出租率较高（达90.5%），其平均租金也是全市高的。整体来看，尽管全市平均租金在2016年有所下降，但区域内的个别物业品质颇高、管理服务水平前卫的高端优质写字楼项目租金一如既往持续保持增值和上涨，拉动该区整体物业竞争水平。如高铁站/金水东路片区，自持写字楼的租金及出租率明显高于销售型物业。

据戴德梁行郑州公司副总经理巴然分析，受制于2014年以来新增供应的集中放量，近三年郑州甲级写字楼的平均租金呈下滑态势。而在经过了2015-2016年市场的积极调整和吸纳，2016年末全市甲级写字楼的平均租金有企稳迹象，预计2017年交付的新增供应量在150,000平方米左右，空置率或将逐渐回落。